Schardey & Partner Rechtsanwälte in Moers & Rheinberg

Mietrecht

1. Was versteht man unter Mietrecht  ?

Das deutsche Mietrecht stellt ganz besondere Anforderungen an die Mietvertragsparteien, wobei dies im Speziellen für die Vermieterseite gilt. Insbesondere bei der Frage, welche Pflichten dem Mieter überhaupt vertraglich auferlegt werden können, ist für den Vermieter Vorsicht geboten. Entsprechendes gilt im laufenden Mietverhältnis bei Fragen zu Schönheitsreparaturen, Instandsetzungen, Modernisierungen sowie zu Fragen der Betriebskostenabrechnung und Mietanpassung. In allen Bereichen kann die Vermieterseite schnell kleine aber entscheidende Fehler begehen, welche dazu führen, dass grundsätzlich denkbare Rechtsansprüche verloren gehen. Für die Mieterseite wiederum gilt es, diese Fehler und Schwachstellen zu erkennen.

2. Verhalten bei der Wohnungsabnahme

Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung der Mieträume ist weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und auch nicht zum Ende gesetzlich vorgeschrieben. Auch die Erstellung eines Wohnungsübernahme- oder Wohnungsabnahmeprotokolls ist nicht vom Gesetzgeber vorgesehen. Deswegen ist ein Abnahmeprotokoll auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe der Wohnung, auch wenn diese Auffassung weitverbreitet ist. Insofern sind Mieter nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn die Unterschrift kann im Zweifel als Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten! Von einer Unterschrift ist daher dringend abzuraten, wenn Sie nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Sowohl Mietern als auch Vermietern ist dringend anzuraten, bei allen Besichtigungen (ob vor oder nach der Mietzeit) Zeugen mitzunehmen, die später Aussagen zum Zustand der Wohnung treffen können, also z. B. ob eine Abnutzung bereits vor Beginn des Mietvertrages vorlag. Mieter sollten vor Rückgabe der Wohnung deren Zustand mit Zeugen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen.

3. Verhalten bei Schimmel

Feuchtigkeitsschäden gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Neben der optischen Beeinträchtigung kann von den Sporen des Schimmelpilzes auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen. Aus Mietersicht ist bei Schimmelbefall die Mängelanzeige der erste Schritt. D.h.: tritt  Schimmel in der Wohnung auf, muss der Mieter dies umgehend dem Vermieter anzeigen und diesen auffordern den Schimmelbefall bis zu einem bestimmten Termin (z.B. Frist von 14 Tagen) zu beseitigen. Die Mängelanzeige  ist eine wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte, wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche.


4. Abrechnung von Betriebskosten - Achtung Fristen

Der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten beträgt grundsätzlich 12 Monate. Häufig fällt er mit dem jeweiligen Kalenderjahr zusammen. Das ist aber nicht zwingend. Er muss aber exakt angegeben werden. (z.B. "vom 01.04.2003 bis zum 31.03.2004"). Besonders wichtig für Mieter und Vermieter ist die Einhaltung der Abrechnungsfrist. Die Abrechnung hat binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu erfolgen. Da in der Regel das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss in solchem Fall die Abrechnung bis zum 31.12. des darauf folgenden Jahres erfolgt und dem Mieter mitgeteilt worden sein. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen - es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Auch für Mieter gibt es eine Ausschlussfrist: Einwendungen gegen die Abrechnung können bis zum Ablauf eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden. 3. Abrechnung von Betriebskosten - Achtung Fristen Der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten beträgt grundsätzlich 12 Monate. Häufig fällt er mit dem jeweiligen Kalenderjahr zusammen. Das ist aber nicht zwingend. Er muss aber exakt angegeben werden. (z.B. "vom 01.04.2003 bis zum 31.03.2004"). Besonders wichtig für Mieter und Vermieter ist die Einhaltung der Abrechnungsfrist. Die Abrechnung hat binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu erfolgen. Da in der Regel das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss in solchem Fall die Abrechnung bis zum 31.12. des darauf folgenden Jahres erfolgt und dem Mieter mitgeteilt worden sein. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen - es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Auch für Mieter gibt es eine Ausschlussfrist: Einwendungen gegen die Abrechnung können bis zum Ablauf eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden.

5. Weitere Informationen zum Mietrecht

Für weitergehende Fragen stehen wir zur Verfügung. Allgemeine Informationen zum Thema Mietrecht erhalten Sie auch im Internet unter Mietrecht.de, auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes, Anwalt-Mietrecht oder unter Pro-wohnen.